Pratique du bail rural en société

Le régime juridique du bail rural, lorsque l’exploitation agricole s’effectue dans un cadre sociétaire, est de deux ordres : soit le bail est consenti à l’exploitant agricole (personne physique), soit il l’est à la société elle-même (personne morale).

Il s’agit du cas où un propriétaire accorde un bail rural à l’exploitant lui-même en tant que personne physique. Dans cette situation, les liens de droit existent entre le propriétaire et la société. C’est le cas le plus fréquemment rencontré.

En pratique, le fermier devra effectuer une « mise à disposition » du foncier au profit de la société dans laquelle il est associé. Cette mise à disposition se matérialise par l’envoi d’un courrier, en lettre recommandée avec accusé de réception, informant le propriétaire du souhait de son locataire de mettre à disposition le bail au profit d’une société agricole.

Le bailleur ne peut s’opposer à cette mise à disposition. D’ailleurs, c’est même dans son intérêt de l’accepter, puisqu’il obtient une garantie supplémentaire de paiement. En effet, la société est solidaire, avec le fermier, du paiement des fermages. Cela signifie qu’elle devra les payer si le fermier, titulaire du bail, ne paie pas ces fermages. Dans les faits, c’est la société qui paiera directement le montant du fermage au propriétaire.

Enfin, en cas de dissolution de la société ou du retrait de l’associé titulaire du bail, ce dernier " sort  de la société avec son bail et donc le foncier correspondant. Cette situation peut être préjudiciable pour une société dont l’un des associés serait seul titulaire d’une part de foncier importante.

Dans cette hypothèse, le propriétaire accorde un bail directement à la société qui sera donc qualifiée de « fermier ». L’avantage indéniable de cette solution est qu’en cas de cession de parts sociales de la société, le bail continue au profit de la société, le cessionnaire gardant donc le droit au bail. On évite ainsi l’écueil d’une cession de bail qui reste interdite au profit d’un tiers et autorisée au profit d’un descendant du preneur. Dans cette situation, le bailleur ne maîtrise plus « l’exploitant », personne physique. L’inconvénient réside dans le fait qu’en cas de dissolution de la société, le droit au bail disparaît avec. Les associés exploitants ne pourront se prévaloir d’aucun droit sur le foncier loué.

Les deux alternatives sont donc intéressantes, mais doivent être liées à un projet professionnel à très long terme.